Publié le 7 mai 2026 — Actualité juridique
Restitution du dépôt de garantie : pourquoi le simple envoi d'un chèque ne suffit pas
À retenir : La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, qu'un bailleur ne peut pas prouver la restitution du dépôt de garantie par le seul envoi d'un chèque. En effet, tant que le locataire n'encaisse pas le chèque, le bailleur reste redevable de son obligation. Les majorations pour retard courent donc jusqu'à la preuve de réception.
Un arrêt qui change la pratique pour tous les bailleurs
La restitution du dépôt de garantie est l'une des étapes les plus sensibles de la relation locative. Elle concentre une part importante des litiges entre bailleurs et locataires. Or, une décision récente de la Cour de cassation clarifie les règles du jeu. Elle invite les propriétaires bailleurs à revoir leurs pratiques sans délai.
Dans cet article, nous vous expliquons ce que dit ce nouvel arrêt. Nous détaillons ce qu'il implique concrètement pour vous en tant que bailleur. Nous vous indiquons également comment sécuriser vos pratiques pour éviter tout litige.
Ce que dit la loi sur la restitution du dépôt de garantie
Les délais légaux imposés au bailleur
L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les délais de restitution. Le bailleur dispose d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie correspond à l'état des lieux d'entrée. Il dispose de deux mois dans le cas contraire.
Au-delà de ces délais, la loi déclenche une majoration automatique. Pour chaque mois de retard commencé, le bailleur doit verser 10 % du loyer mensuel hors charges en supplément. Un retard de deux mois complets représente donc déjà 20 % du loyer mensuel en pénalités. Ce calcul porte sur le loyer hors charges, et non sur le solde restant dû.
Exemple concret
Loyer hors charges : 900 €/mois
Retard de 3 mois commencés : 3 × 90 € = 270 € de majoration
Soit un total dû de : dépôt de garantie + 270 €
La majoration est calculée sur le loyer hors charges, indépendamment du montant du dépôt.
Qui supporte la charge de la preuve ?
C'est sur ce point que l'arrêt du 12 février 2026 apporte une précision déterminante. En effet, les articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du Code civil imposent au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation. Cette charge de la preuve pèse sur lui — et non sur le locataire.
Autrement dit, le bailleur doit prouver deux choses distinctes. D'une part, qu'il a envoyé le dépôt de garantie. D'autre part, que le locataire l'a reçu. C'est précisément sur cette distinction que la Cour de cassation a tranché.
L'arrêt du 12 février 2026 : les faits et la décision
Les faits de l'affaire
Dans cette affaire (Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n°24-21.258), un bailleur avait envoyé un chèque de restitution. Il l'avait adressé à l'adresse indiquée par le locataire lors de l'état des lieux de sortie. Cependant, le locataire contestait l'avoir reçu. Le chèque n'avait effectivement jamais subi d'encaissement.
Les juges du fond avaient dans un premier temps rejeté la demande du locataire. En effet, celui-ci avait attendu environ 21 mois après son départ pour agir. Les juges estimaient que ce délai ne permettait pas de caractériser un retard fautif du bailleur.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle rappelle que la preuve de la restitution incombe au bailleur. L'envoi seul d'un chèque ne permet pas d'établir que le locataire en a pris possession. Par conséquent, sans preuve de réception, le bailleur reste redevable et les majorations pour retard continuent de courir.
Cette solution repose sur une logique juridique cohérente. En droit, le paiement par chèque ne libère le débiteur qu'à compter de l'encaissement effectif. C'est ce que prévoit l'article L. 131-67 du Code monétaire et financier. Tant que le locataire n'encaisse pas le chèque, le bailleur reste donc tenu de son obligation.
Source
Cet article s'appuie sur une alerte juridique publiée par la FNAIM le 6 mai 2026, disponible à l'adresse suivante :
ygg8qn6v.sibpages.com.
Arrêt de référence : Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n°24-21.258 —
consulter sur Légifrance.
Ce que cet arrêt change concrètement pour vous, bailleur
Le risque réel d'un chèque non encaissé
En pratique, un locataire ne récupère pas toujours son courrier après son départ. C'est notamment le cas lorsqu'il a quitté le logement rapidement ou que sa nouvelle adresse n'est pas encore stable. Dans ce cas, le chèque peut rester sans suite pendant des mois. Or, cet arrêt confirme que le bailleur ne peut pas s'exonérer des majorations par le seul fait de l'envoi.
De plus, un chèque non encaissé ne fait pas courir de prescription libératoire au bénéfice du bailleur. Par conséquent, le risque de se voir réclamer le dépôt avec pénalités reste ouvert tant que la restitution effective n'est pas prouvée.
Les bonnes pratiques à adopter immédiatement
✅ Privilégier le virement bancaire
C'est la solution la plus sécurisante. En effet, le virement laisse une trace bancaire incontestable de la réception des fonds par le locataire. C'est donc la méthode recommandée par la FNAIM.
✅ Chèque par LRAR si virement impossible
Si le virement n'est pas possible, envoyez le chèque par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, vous disposez d'une preuve d'envoi et de remise au destinataire.
✅ Confirmer la nouvelle adresse du locataire
Avant tout envoi, vérifiez l'adresse de réexpédition communiquée lors de l'état des lieux de sortie. De plus, un échange écrit (email ou SMS) confirmant l'adresse est une précaution supplémentaire utile.
✅ Conserver tous les justificatifs
Ordre de virement, accusé de réception, relevé bancaire : conservez l'ensemble des preuves pendant au moins 3 ans après la fin du bail. Notamment en cas de contestation tardive comme dans l'affaire jugée.
Pourquoi confier votre gestion locative à un professionnel en Haute-Savoie
Cet arrêt illustre parfaitement les risques que prend un bailleur qui gère seul son bien. En effet, les obligations légales sont nombreuses, précises et évolutives : délais de restitution, modes de paiement sécurisés, charge de la preuve, majorations automatiques. Une erreur de procédure peut coûter cher — même de bonne foi.
C'est pourquoi BSD Immo a structuré son service de gestion locative avec L&S Gestion. Cette entité dédiée prend en charge l'intégralité des obligations du bailleur : rédaction des baux, états des lieux, encaissement des loyers et gestion des fins de bail. Elle assure aussi la restitution des dépôts de garantie dans les délais et formes requis.
Ainsi, vous n'avez pas à vous préoccuper des évolutions jurisprudentielles comme celle commentée dans cet article. Votre gestionnaire les intègre pour vous, en temps réel.
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Découvrir nos formulesQuestions fréquentes sur la restitution du dépôt de garantie
Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés. Ce délai s'applique lorsque l'état des lieux de sortie correspond à l'état des lieux d'entrée. En revanche, si le bailleur constate des dégradations, il dispose de deux mois. Au-delà, il doit verser une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Un chèque envoyé mais non encaissé vaut-il restitution ?
Non. L'arrêt du 12 février 2026 le confirme : l'envoi d'un chèque ne suffit pas à prouver la restitution. En effet, le chèque ne libère le bailleur qu'au moment où le locataire l'encaisse. Par conséquent, si le locataire n'encaisse pas le chèque, la restitution reste à accomplir et les majorations continuent de courir.
Quelle est la meilleure façon de restituer le dépôt de garantie ?
Le virement bancaire est la méthode la plus sécurisante. En effet, il laisse une trace incontestable de la réception des fonds. Si le virement n'est pas possible, l'envoi d'un chèque par lettre recommandée avec accusé de réception constitue une alternative acceptable, car elle prouve la remise effective du courrier au destinataire.
Le locataire peut-il réclamer le dépôt plusieurs mois après son départ ?
Oui. L'affaire jugée le 12 février 2026 l'illustre parfaitement. Un locataire peut réclamer son dépôt de garantie plusieurs mois après son départ. Il suffit que le bailleur ne prouve pas la réception effective des fonds. De plus, les majorations continuent de courir tant que le bailleur ne rapporte pas cette preuve.
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