Analyse complète du marché suivant les informations évolutives issues des ventes récentes – sources DVF / DGFIP)
(mise à jour le : 12/03/2026)
Comprendre les prix sur ce secteur est une étape indispensable avant tout projet d’acquisition, de cession ou d’investissement. Située entre le bassin Annecien et Genevois, Cruseilles bénéficie d’une activité immobilière dynamique, porté par son attractivité résidentielle, sa qualité de vie et sa position stratégique sur l’axe Nord–Sud de la Haute-Savoie. Nous vous proposons une analyse complète du secteur résidentiel sur cette ville, en abordant le prix au m², son évolution, les écarts entre mono et copropriétés, ainsi que les éléments déterminants pour estimer un bien immobilier avec précision.
Vivre à Cruseilles
Cette ancienne place forte du Genevois séduit par un équilibre rare entre environnement naturel, accessibilité et dynamisme économique. Cruseilles attire aussi bien les familles que les actifs, notamment les travailleurs frontaliers, désirant un environnement de vie plus serein que les grands pôles urbains. Située à mi-chemin entre la Venise des Alpes et Genève, elle bénéficie d’un accès rapide à l’autoroute A41 et au Pont de la Caille, facilitant les déplacements quotidiens. Son centre-bourg vivant, ses commerces de proximité, ses établissements scolaires et ses équipements sportifs renforcent son attractivité.
Pourquoi cette ville est-elle recherchée ?
Elle combine un environnement préservé, une situation géographique stratégique et des infrastructures complètes, ce qui soutient durablement la demande immobilière locale.
Le marché immobilier : fonctionnement et évolution du prix
Il repose sur un équilibre particulier : une offre structurellement limitée face à une demande constante. Cette configuration concerne aussi bien les résidences que les unités d’habitation, et explique la bonne tenue des prix dans le temps. Les cessions se concentrent principalement sur des immeubles destinés à l’habitat principal. Les résidences secondaires restent marginales, tandis que l’investissement locatif progresse, porté par la proximité d’Annecy et de Genève.
Les facteurs qui influencent la dynamique immobilière locale sont principalement :
la rareté du foncier constructible,
l’attractivité géographique de la ville,
la qualité de vie proposée,
la proximité des bassins d’emploi.
Ces éléments expliquent pourquoi le prix connait une évolution relativement stable, même dans un contexte national plus contrasté.
Les Prix au m² à Cruseilles : maison et appartement en date du
Les prix par m² varient selon plusieurs critères : type de bien, emplacement, surface, pièces, état général et prestations.
Prix moyens (données variables)* :
Type de bien
Prix bas
Prix (tendance)
Prix haut
Maison
3595 €/m2
4539 €/m2
6338 €/m2
Appartement
3450 €/m2
4388 €/m2
6050 €/m2
Ces valeurs correspondent aux ventes réellement enregistrées sur la commune, issues des bases d’informations publiques (DVF et DGFIP). Elles évoluent régulièrement en fonction du volume de transactions et des caractéristiques des propriétés échangées.
Différences entre maisons et appartements
Le prix par m² des maisons est généralement plus élevé, en raison de la présence de terrains, de surfaces plus importantes et d’une forte demande familiale. Celles à proximité du centre ou bénéficiant d’une bonne exposition se situent souvent dans les valeurs hautes de la fourchette.
Le prix au m² des appartements dépend davantage de la quantité de pièces, de l’étage, de la présence d’un extérieur ou d’un stationnement. Les logements récents ou bien entretenus se vendent plus rapidement et à des prix supérieurs à la tendance du secteur.
Evolution des prix :
Tendances (données variables)* :
Depuis 5 ans, cette valeur a connu une progression globalement positive, avec des variations modérées. Les appartements ont parfois affiché une progression plus soutenue que les résidences, notamment sur les périodes de forte demande.
Type de bien
Variation sur 1 an
Variation sur 5 ans
Maisons
2.97 %
-0.79 %
Appartements
1.93 %
8.32 %
* Prix moyen constaté sur les ventes de la commune. Ces chiffres sont issus des informations publiées par l’État (source DVF + DGFIP)
Cette progression reflète un secteur défensif, moins exposé aux fortes baisses que certaines communes plus spéculatives.
Pourquoi les prix restent soutenus ?
Plusieurs éléments expliquent la résilience du secteur local. L’offre reste limitée, les nouvelles constructions sont rares et la demande demeure stable. La concurrence avec la Cité des Princes de Savoie, où les prix sont plus élevés, renforce également l’attractivité de cette ville pour les acquéreurs. La commune bénéficie ainsi d’un positionnement intermédiaire apprécié, permettant de concilier accessibilité financière relative et qualité de vie.
Acheter ou investir : quelles perspectives ?
Y acquérir un logement s’inscrit souvent dans une logique patrimoniale de plus ou moins long terme. La commune offre une bonne sécurité pour les acquéreurs occupants, mais aussi des opportunités intéressantes pour les investisseurs. L’investissement locatif y est soutenu par une demande régulière, notamment de la part des actifs travaillant sur Annecy, Genève ou leurs environs. Les propriétés familiales, bien situées et bien entretenues, restent les plus recherchées.
Vendre un bien immobilier :
Un contexte favorable aux vendeurs… à condition d’un bon positionnement
S’engager dans une vente dans cette ville est aujourd’hui facilité par la demande existante. Toutefois, une estimation immobilière réaliste est essentielle. Les produits surévalués ont tendance à rester plus longtemps à la vente, malgré l’attractivité de cette commune. Une estimation fiable repose sur l’analyse des dernières ventes, la comparaison avec des biens similaires et une parfaite connaissance du contexte local.
Estimation immobilière à Cruseilles :
Comment procéder ?
s’appuyer sur les ventes récentes enregistrées,
tenir compte de la surface, du nombre de pièces et de l’état général,
analyser l’environnement immédiat et les prestations,
confronter les valeurs théoriques à la réalité du terrain.
Les villes proches présentent des écarts de prix liés à leur accessibilité, leur environnement de vie et leur proximité des axes de transport.
FAQ – Prix immobilier à Cruseilles (74350)
1. Quel est en moyenne le prix m2 d’un appartement à Cruseilles ?
En 2026, il est d’environ 4388 €/m², selon l’état et l’emplacement du bien.
2. Quel est en moyenne le prix m2 d’une maison à Cruseilles?
Il atteint 4539 €/m², il peut considérablement augmenter selon l’emplacement et les prestations.
3. Comment les prix ont-ils évolués à Cruseilles depuis 5 ans ?
Ils ont évolué pour les appartements de 8.32% depuis 2021 et de 1.93% depuis 2025. Pour les maisons, ils ont évolué -0.79% depuis 2021 et de 2.97% depuis 2025.
4. Est-ce un bon moment pour acquérir un appartement ou une maison à Cruseilles ?
Oui, c’est toujours le moment de devenir propriétaire sur ce secteur car l’offre reste limitée, ce qui garantit une bonne valeur patrimoniale. C’est un marché défensif. Attention toutefois à vérifier les ventes les plus récentes et les tendances car certains vendeurs tentent de fortes surventes sur ce secteur
5. Combien coûte un m2 à Cruseilles en 2026 ?
La tendance est de 4463.5 €/m2, tous types de biens confondus.
6. Comment estimer mon bien à Cruseilles ?
Vous pouvez utiliser l’historique des ventes DVF, le module d’estimation en ligne sur ce site, ou prendre RDV pour une évaluation plus précise.
Besoin d’un accompagnement pour votre projet immobilier à Cruseilles ?
Que vous souhaitiez acheter, vendre ou investir, BSD-Immo vous conseille et vous accompagne à chaque étape de votre projet avec une expertise locale et une connaissance fine des tendances immobilières de ce secteur.
