Vous envisagez de vendre votre maison ou appartement ? Vous chérissez votre cocon chargé de souvenirs ? Aïe, l’affect pourrait s’en mêler au moment de vous en séparer… Le propriétaire, qui devient vendeur, manque souvent d’objectivité dans cette situation. Et il a une fâcheuse tendance à vouloir surévaluer le prix de son habitation. Mais cela comporte des risques. La branche professionnelle estime qu’on multiplie en moyenne par deux la durée de vente ! Dans cet article : les dangers de la surestimation d’un bien immobilier et des conseils utiles à ce sujet.
Surestimation d’un bien immobilier : quelles conséquences ?
Une vente qui traîne en longueur
Appâter les acheteurs avec un prix supérieur à toutes les autres annonces s’avère tout simplement plus compliqué. À plus forte raison dans un contexte de marché difficile, avec des taux d’intérêt élevés. Une offre qui stagne sur les portails Internet donne l’impression d’un problème ! L’acquéreur peut alors s’interroger sur les raisons et suspecter des défauts cachés. L’effet est d’autant plus dissuasif. Une proposition affichée trop longtemps à un tarif excessif perd tout simplement de son attractivité.
Une vente potentiellement en dessous de la valeur réelle
Si les visites font défaut, le vendeur devra réduire son prix au fil du temps, parfois même en dessous de la valeur initialement estimée. Les acquéreurs, conscients de la situation, peuvent en profiter pour négocier davantage. On réduit encore un peu plus la marge à l’issue. Dans le jargon, on dit que le bien est « brulé ».
Bon à savoir : attention aux agents qui cherchent à vous séduire avec un montant trop élevé. Ils risquent de céder à la tentation de répondre à votre prix de rêve… Cependant, si une surévaluation cause un préjudice, les parties concernées peuvent engager des procédures. Heureusement rares, ces actions en justice mènent généralement à des décisions favorables lorsque la faute est avérée.
Un impact psychologique négatif pour le vendeur
Ceux qui ont connu cette situation vous le diront. Attendre des mois voire des années pour concrétiser une vente peut se transformer en un véritable fardeau mental pour le propriétaire. Outre la frustration, on perd généralement en confiance. Et sous la pression, on peut prendre des décisions précipitées, comme accepter une offre inférieure à la valeur réelle.
Des difficultés de financement pour l’acheteur
Un futur acquéreur qui cherche à contracter un crédit immobilier peut rencontrer des obstacles avec un bien surévalué. En effet, les banques peuvent exiger une évaluation avant d’octroyer un prêt. En cas d’estimation bancaire inférieure au prix, l’acheteur pourra devoir financer la différence avec ses fonds propres. Cela peut le décourager de poursuivre. Dans certains cas, le crédit peut même être rejeté si le montant n’est pas en phase avec les offres concurrentes.
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Un effet déstabilisateur pour le marché immobilier
La multiplication des tarifs surestimés perturbe le marché en créant une fausse perception. Les autres vendeurs, influencés par des montants artificiellement gonflés, peuvent à leur tour faire de même. Cette tendance mène à une stagnation et ralentit les transactions. Rappelons-le : le prix affiché dans l’annonce diffère souvent de celui signé lors du compromis !
Éviter les écueils : conseils pour l’estimation du prix
Stratégie « off-market »
Il est possible de tester une valeur en fourchette haute auprès du marché caché. Ce sont les prospects dont les besoins ont déjà été identifiés par une agence immobilière, et n’exigeant pas la mise en ligne d’une annonce. Elle recueille les avis des acquéreurs potentiels et réajuste si nécessaire le montant en fonction de leur feedback. La démarche est cadrée et doit être réalisée dans le respect de la déontologie et du devoir d’information d’une agence-conseil. Attention, ce n’est pas adapté pour un projet de vente rapide.
Rester flexible et à l’écoute du marché
Il faut en moyenne trois mois pour vendre un logement. Si celui-ci ne trouve pas preneur après plusieurs semaines, réévaluer le montant peut s’avérer judicieux. Pour ce faire, il est utile d’écouter les retours des acquéreurs, et des agents immobiliers. Ces derniers peuvent vous donner de précieuses informations sur les tendances.
Bien surestimé : comment sortir de l’impasse ?
Votre projet de vente dure depuis des mois avec peu ou pas de visites ? Retirez votre annonce pour un laps de temps. On vous recommande de vous entourer de professionnels ou de chercher une nouvelle agence en cas de mauvais conseil. Il sera probablement opportun de changer de plateforme de diffusion, prendre des photos sous un autre angle, voire d’envisager du home-staging. Cela permettra de repartir sur de bonnes bases et redynamiser la vente.
Nous l’avons vu, les raisons affectives et la méconnaissance du marché sont les causes principales d’une surévaluation du prix. Rappelez-vous qu’un acquéreur fait des choix en fonction de ses critères et non de l’attachement émotionnel du propriétaire. Recueillir l’avis de professionnels, même si l’on n’envisage pas de passer par un intermédiaire, est bénéfique. Et attention à ne pas tomber dans le phénomène inverse : la sous-évaluation ! Le juste prix se trouve souvent à l’équilibre entre le souhait du vendeur et celui de l’acheteur…
À retenir
- La surestimation immobilière comporte des risques : allongement des délais, perception négative, difficultés de financement pour les acheteurs, etc.
- Pour vendre efficacement, il est essentiel d’adopter une approche réaliste et de s’appuyer sur des données objectives.
- Une bonne évaluation permet non seulement une transaction plus rapide, mais aussi d’obtenir un prix en accord avec sa valeur réelle.
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Sources
- Mon expertise professionnelle
